Инвестиционните проекти

“Инвестиционен проект” !? Смисълът в тези две думички е следният : Когато човек има идея за бизнес ,то този бизнес трябва да бъде финансиран и създаден чисто физически. Инвестиционният проект е набор от документи и проектно-сметна документация , която прави тези две цели реално изпълними.Тук ще стане дума за частта от инвестиционния проект касаеща физическото изграждане на даден обект или казано с други думи какво представлява “Строителната документация” и от кого и как се изготвя тя.

Съгласуване и Одобряване
Важно е да се отбележи , че строителната документация има ЧАСТИ.

Това означава , че проекта за даден обект има чертежи и допълнителни документи ,които се изготвят от : Архитект; Инженер конструктор; Инженер (ВиК); Инженер (ОиВ – отопление и вентилация); Ел. Инженер; Инженер Геолог ; Инженер Геодезист; Ландшафтен архитект (озеленител)

За да започнете изпълнението на вашата идея трябва да направите следното :

1) Проучете архитектите или архитектурните бюра в населеното място където сте, това не означава обаче , че не можете да изберете който и да е архитект на територията на България.

2) След като изберете архитект или архитектурно бюро убедете се , че :

*Архитекта , ако е на свободна практика притежава ПРАВОСПОСОБНОСТ.

diploma

Тя бива два вида: Частична и Пълна проектантска правоспособност. Разликата е ,че архитекти или инженери с частична имат ограничние да проектират по-малки по площ, обем и сложност сгради, а с пълна такова ограничние няма!!!

* Ако е архитектурно бюро , то ръководещия архитект има ПРАВОСПОСОБНОСТ !!!

В това да поискате документ за ПРАВОСПОСБНОСТ от вашите проектанти няма нищо нередно и обидно. Обикновено в офисите на Архитектите и Инженерите на видно място са поставени УДОСТОВЕРЕНИЯ за членство в съответната камара ,което значи , че те са правоспсобни. Тези удостоверения се издават от КАБ и КИИП.

- КАБ – Камара на Архитектите в България

- КИИП – Камара на инженерите в инвестиционното проектиране

Проверка за правоспособност на Архитект или Проектант може да направите в Интернет, където списъците след обнародване в Държавен вестник биват актуализирани ежегодно!!!

Адреси за проверка за правоспособност:

Архитекти: http://www.kab.bg/a/nav/registers

Инженери: http://www.kiip.bg/a/region/co/nav/register/type/all

3) След като сте избрали вашият Архитект , трябва да подпишете договор за проектиране с този архитект или архитектурно бюро, както и с всички инженери освен ако договора не е колективен. Тъй като тук ще възникне въпрос : “Ами всичките тези инженери???” , отговорът е : Обикновено всеки Архитект или Архитектурно бюро разполага с екип от тези Инженери по отделните специалности. Ако все пак обаче , Вие имате познат , който искате да бъде вашият Инженер просто трябва да го запознаете с останалите хора от екипа , за да може да има пълно съответствие между всички части и чертежи.

contract

4) След подписването на договора започва същинската работа по вашият проект. Тази работа е описана в договора за проектиране, тоест за колко време , при какви условия и цени , тя ще бъде извършена. Този процес завършва с предаване на готовия проект на неговият собственик , които трябва да го внесе в сътоветна община за оценка , одобряване и разрешаване на строежа.

Важно е да се отбележи следното : Собственик на инвестиционния проект е различно понятие от собственик на Архитектурният проект по закона за Авторското право. Това означава , че един проект не може да бъде реализиран повече от веднъж без знанието и разрешението на неговите проектанти , освен ако тези права не са откупени по сила на договор между проектанти и инвеститор.

За да бъде съгласуван един инвестиционен проект в съответната община ,след като е изготвен от правоспособен екип от архитект и проектанти се представят следните документи:

1. Оценка за съотвествие на проектната документация със съответните изисквания към строежа

2. Положително становище от местната противопожарна служба за строежите от първа и втора категория

*Това изискване не важи за обекти от категория 3 до 6 – например малки сгради (например по програма за селски туризъм)

3. Предварителни договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура (ВиК , Ел. , Газ)

а) За съгласуване и одобряване на инвестиционните проекти се заплащат такси по Закона за държавните такси и по Закона за местните данъци и такси

*Тези такси са различни за всяка община и могат да бъдат проверени на място в самата община!

б) Инвестиционните проекти се разглеждат от съответния експертен съвет към Общината , когато не са придружени от оценка за съответствие

КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА ОЦЕНКАТА ЗА СЪОТВЕТСТВИЕ И ОТ КОГО СЕ ИЗГОТВЯ ТЯ?

evaluation_guidelinesfull

Всички части на инвестиционния проект , които са основание за издаване на разрешение за строеж, се оценяват за съответствието им със съществените изисквания към строежите.

Самата оценка обхваща проверка за съответствие със:

1) Предвижданията на подробният устроиствен план (ПУП) за местоположението на имота (ако е в застроителните граници на дадено населено място)

2) Правилата и нормативите за устройство на територията

3) Изисквания към строежа за:

*носимоспособност – механично съпротивление, устойчивост и дълготрайност на
строителните конструкции и на земната основа при експлоатационни и сеизмични
натоварвания;
*безопасност при пожар;
*хигиена, опазване на здравето и живота на хората;
*безопасна експлоатация;
*защита от шум и опазване на околната среда;
*енергийна ефективност – икономия на енергия и топлосъхранение.
*достъпна за населението, включително за хората с увреждания, среда.

Ръководителите на централните изпълнителни органи и кметовете на общините ежегодно разработват програми с мерки за привеждане на урбанизираната територия и на съществуващи отделни сгради и съоръжения в нея в съответствие с изискванията за достъпна среда и предвиждат средства за тяхното реализиране.

4) Взаимната съгласуваност между отделните части на проекта – Архитектура , Конструкция, Отопление и Вентилация, ВиК, Електрически системи, Озеленяване

5) Пълнота и структурното съответствие на инженерните изчисления

6) Изискванията за устройството, безопасна експлоатация и технически надзор на съоръженията с повишена опасност, ако в обекта има такива

7) Специфични изисквания към определни видове строежи съгласно нормативен акт, ако за обекта има такива

Оценката за съответсвие се извършва :

1) С приемане от експертен съвет на одобряващата администрация (обикновено Общинските власти на населеното място и по-скоро отдел “Архитектура и Градоустрйство”)

2) Като комплексен доклад, съставен от лицензирана фирма- консултант ,която упражнява надзор в проектирането , несвързана с проектанта – за обекти от първа и втора категория задължително , а за обекти от по-ниска категория – по желание на възложителя!!!

За обекти от първа и втора категория – докладът/оценката/ от лицензиран консултант е задължителен, както и това, че проектът се разглежда на експертен съвет. Задължително е и съгласуване на проектната документация с РСПБЗ (пожарната) и РИОКОЗ.

За обекти от категория 3 до 6 комплексен доклад може да се изготви по желание на възложителя. Това значи , че не е задължително , но ако искате да сте на 100% сигурни във вашият проект и смятате , че може да отделите средства за това , можете да сключите договор с такава лицензирана фирма-консултант , защото тя ще защити вашите права пред закона благодарение на становището ,което е изготвила в случай ,че възникне проблем с некачествено проектиране.

Инвеститорите обаче го предпочитат заради сроковете. С доклад срока е 7 дни за издаване на разрешение за строеж, а без доклад е мин. 1 месец ,защото се разглежда на експертен съвет. С доклада се изчистват и грешките на проектантския колектив, които почти винаги са на лице макар и неволно.

3) като съгласуване на част “Конструктивна” от лице с пълна проектантска правоспособност, различно от автора на проекта – за обекти от трета до пета категория

4) Като служебно съгласуване на проектните части от експертите на общинската администрация – за обекти , които не са внасяни за разглеждане от експертен съвет и не са придружени от доклад изготвен по точка 2)

Оценката за съответствие на част “Конструктивна” на инвестиционните проекти във фази Технически и Работен проект се извършва по отделен договор с възложителя от физически лица,упражняващи технически контрол по част “Конструктивна”, включени в списък , изготвен и ежегодно актуализиран от Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране (КИИП) , който се обнародва в “Държавен вестник”

Става въпрос за технически контрол в част Конструктивна.По принцип проектанта в част „Конструктивна“ включва в цената си за проектиране и този технически контрол, който се извършва от лице ,различно и не свързано с проектанта.